Технадзор за ремонтом квартиры: что инженер проверяет на каждом этапе

Главная особенность ремонта в том, что почти каждый этап закрывается следующим. Проводку прячут в штробы, трубы — в стяжку, гидроизоляцию — под плитку. Если ошибку не заметили вовремя, потом её придётся искать вскрытием или ждать, пока она проявится протечкой, трещиной или отказом электрики. Поэтому технический надзор строится не вокруг постоянного присутствия, а вокруг контрольных точек: инженер приезжает тогда, когда работу ещё можно проверить и переделать малой кровью.

До начала работ

• Проект и смета. Соответствуют ли объёмы в смете реальной квартире, нет ли в ней лишних позиций и пропущенных, заложены ли материалы нужного класса.
• Перепланировка. Не затрагивают ли планируемые работы несущие стены, вентиляционные каналы и зоны, которые нельзя переносить. Если перепланировка есть, её нужно согласовать до начала работ.
• Исходное состояние. Фиксация стен, перекрытий и общедомовых стояков до ремонта — чтобы потом не спорить с управляющей компанией и соседями о том, кто что повредил.

Демонтаж и черновые работы

• не повреждены ли несущие конструкции при сносе перегородок и штроблении;
• не проштроблены ли горизонтальные штробы в несущих стенах там, где это недопустимо;
• как перенесены и закреплены перегородки, есть ли связь с существующими стенами.

Электрика

Проверяется до закрытия штроб: сечение кабеля по нагрузке, трассы прокладки — прямые, без диагоналей, чтобы потом не просверлить провод, — соединения в коробках, заземление, разделение групп и защитные автоматы в щите, устройства защитного отключения для влажных помещений. Фотографии трасс с привязкой к размерам — обязательная часть исполнительной документации.

Сантехника и отопление

• материал и диаметр труб, способ соединений;
• уклоны канализации;
• опрессовка — испытание системы давлением до закрытия труб в стены и стяжку;
• доступ к кранам, фильтрам и счётчикам после отделки.

Стяжка и полы

Толщина и ровность стяжки, наличие демпферной ленты по периметру, армирование при необходимости, время высыхания перед укладкой покрытия. Ровность проверяют двухметровой рейкой — допустимое отклонение зависит от того, какое покрытие будет сверху. Ламинат, паркет и крупноформатная плитка требовательнее, чем обычная плитка.

Штукатурка и выравнивание стен

Вертикальность и плоскость стен, углы, откосы. Здесь важно заранее договориться о классе отделки: простая, улучшенная и высококачественная штукатурка допускают разные отклонения, и спорить о «кривых стенах» без этой договорённости бессмысленно.

Гидроизоляция

Один из самых важных и самых невидимых этапов. В санузле проверяется, заведена ли гидроизоляция на стены, обработаны ли углы, примыкания и выходы труб. После нанесения желательна проливка — испытание водой. Ошибку здесь потом находят обычно по протечке к соседям снизу.

Плитка

Пустоты под плиткой — простукиванием, ровность плоскости и швов, уклоны к трапу в душевой, подрезка вокруг труб и розеток. Пустоты под крупной плиткой на полу со временем дают трещины.

Чистовая отделка и сдача

Итоговая проверка перед подписанием акта: работа окон и дверей, ровность покрытий, электрика под нагрузкой, отсутствие протечек, соответствие выполненного смете. Всё найденное должно попасть в акт до подписания — о том, почему это важно, будет отдельная статья о приёмке ремонта у подрядчика.

Что остаётся у заказчика

Кроме отремонтированной квартиры, по итогам технадзора остаются акты проверок, фотографии скрытых работ и перечень выявленных и устранённых замечаний. Эти документы нужны не только для спокойствия: если через год проявится дефект, по ним можно установить, на каком этапе и по чьей вине он возник.

Если ремонт уже закончен и есть сомнения в его качестве, поможет не надзор, а экспертиза — об этом в статье «Кому доверить ремонт квартиры» и на странице экспертизы ремонтных работ. Организовать проверки по ходу ремонта можно в рамках технического надзора.