Техническая приёмка у генподрядчика
Приёмка
коммерческого
объекта
Независимая приёмка коммерческих и производственных объектов до подписания актов и окончательного расчёта.
Фиксируем дефекты, недоделки, несоответствия проекту, нарушения технологий и отклонения геометрии. По итогам формируется структурированная дефектная ведомость.
До заключения договора изучим исходные материалы, определим необходимый объём обследования, методы исследований, состав команды, сроки и стоимость работ.
Экспертный контроль — Кирилл Мандрика, судебный строительно-технический эксперт
Судебный строительно-технический эксперт
- начало практики
- 2013
- экспертиз
- 1000+
- судебных дел
- 500+
Какие объекты принимаем
- складские комплексы
- производственные здания
- торговые помещения
- бизнес-центры
- офисные здания
- апарт-комплексы
- гостиницы
- административные здания
- объекты после реконструкции и капитального ремонта
Что нужно понять до подписания акта
Мы проводим независимое обследование и формируем доказательную техническую позицию заказчика.
- соответствует ли фактически выполненный объём договору
- соответствует ли качество работ проекту
- имеются ли скрытые дефекты
- можно ли подписывать КС-2, КС-3 и акт приёмки
- какие недостатки необходимо устранить до окончательного расчёта
- сколько будет стоить устранение выявленных дефектов
- создают ли недостатки риски для дальнейшей эксплуатации объекта
Не «десяток замечаний», а система
- ФиксируемДефекты, недоделки, несоответствия проекту, нарушения технологий, повреждения, отклонения геометрии, дефекты отделки, конструкций и инженерных систем.
- КлассифицируемПо конструкциям, зонам, значимости, подрядчикам и способу устранения.
- ВыдаёмДефектную ведомость, фотофиксацию, схемы, рекомендации и при необходимости расчёт стоимости устранения.
На объекте проверяем
- конструкции и узлы
- промышленные полы
- кровлю и фасады
- инженерные системы
- геометрию
- отделку
- исполнительную документацию
- устранение ранее выданных замечаний
Реестр дефектов вместо набора фотографий
Для объектов большой площади работа организуется по зонам. Это позволяет обрабатывать сотни и тысячи замечаний без потери системности: заказчик получает управляемую базу дефектов.
- Корпус
- Этаж
- Секция
- Конструкция
- Дефект
| № | Конструкция | Место | Дефект | Требование | Значимость | Рекомендация |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 001 | Колонна | Ось А/12 | Трещина | СП / проект | Требует оценки | Доп. обследование |
| 002 | Пол | Зона 4 | Разрушение поверхностного слоя | Проект | Эксплуатационный | Локальный ремонт |
| 003 | Кровля | Оси 8–11 | Нарушение примыкания | Проект | Риск протечки | Переделка узла |
Проверка качества строительно-монтажных работ
Независимая проверка СМР даёт заказчику альтернативную техническую оценку работ подрядчика. Задача — не заменить технический надзор, а создать независимый экспертный уровень контроля.
- соответствие проекту и рабочей документации
- соблюдение требований нормативной документации
- качество применённых материалов
- качество монтажа
- геометрические параметры и отклонения конструкций
- фактически выполненные объёмы
- наличие скрытых дефектов
- соответствие исполнительной документации фактическому состоянию объекта
Объёмы и акты подрядчика проверяем по отдельной методике — см. проверка объёмов и КС-2 / КС-3.
Не подменяем технадзор — создаём независимый экспертный слой
Задача независимого эксперта — не дублировать функции технического заказчика, строительного контроля и проектировщика, а дать объективную техническую оценку, которую можно использовать в управленческом решении, переговорах, претензионной работе или суде.
Если постоянного контроля на объекте пока нет, его можно организовать отдельно — технический надзор.
На объекте уже могут работать
- технический заказчик
- строительный контроль
- проектировщик
- эксплуатационная служба
- генеральный подрядчик
- специализированные подрядчики
Мы подключаемся, когда нужна позиция, не зависящая ни от одной из этих сторон: независимая фиксация, классификация, измерения, расчёты и экспертный вывод.
Подписанный акт не устраняет технический дефект
После окончательного расчёта многие проблемы становятся сложнее: доказательства и рычаги заказчика сильнее до подписания.
- ПереговорыПосле окончательного расчёта рычагов воздействия на подрядчика меньше.
- ДоказываниеСтановится сложнее установить первоначальное состояние.
- ДоступКонструкции могут оказаться закрыты следующими слоями работ.
- ВзысканиеВозникает дополнительный спор о причинах и стоимости устранения.
Для крупных объектов технический аудит рационально проводить до окончательной приёмки и окончательного расчёта с подрядчиком.
Как мы работаем
Шесть этапов — от исходных материалов до заключения.
- 01Предварительный анализОписание ситуации, договор, проект, сметы, фото, претензии, заключения, судебные материалы. Определяем задачу и состав исследований.
- 02Программа обследованияВопросы, методы, оборудование, состав специалистов, при необходимости — вскрытия, лаборатория, геодезия.
- 03ВыездОсмотр, измерения, фотофиксация, инструментальные исследования и контрольные мероприятия.
- 04АналитикаДоговор + проект + нормативные требования + исполнительная документация + фактическое состояние.
- 05РасчётыОбъёмы, строительные расчёты, стоимость устранения дефектов, анализ смет.
- 06ЗаключениеВопрос → исследование → фактические данные → нормативное обоснование → расчёт → вывод.
Кейсы
Задачи бизнеса и бюджетных заказчиков из нашей практики. Заказчики не называются; полный разбор — по ссылке.
- Приёмка работПодрядчик подтвердил качество работ в детском саду
- Задача
- Проверить качество выполненных работ на соответствие проекту, договору и нормам.
- Результат
- Подрядчик сдал работы заказчику и получил оплату.
- Качество работ и сметаОтделка трёх этажей административного здания
- Задача
- Проверить, выполнены ли работы так, как предусмотрено договором и сметой.
- Результат
- По результатам экспертизы заказчик потребовал от подрядчика устранить выявленные недостатки.
- Спор с подрядчикомоколо 3 млн ₽Текущий ремонт здания клиники
- Задача
- Проверить качество работ по текущему ремонту — для претензии и суда.
- Результат
- Заказчик расторг договор и через суд взыскал компенсацию с подрядчика.
Экспертный контроль
Судебный строительно-технический эксперт. Практика в строительной экспертизе с 2013 года.
Работы проводятся командой профильных специалистов. На сложных объектах формируется междисциплинарная команда соответствующего профиля.
Специализация
- строительно-технические экспертизы
- обследование зданий
- дефекты строительных работ
- строительные споры
- анализ проектных решений
- стоимость устранения недостатков
- рецензирование экспертных заключений
Квалификация
- НОПРИЗНациональный реестр специалистов, регистрационный номер ПИ-141498
- Палата судебных экспертов имени Ю. Г. КоруховаЧлен палаты, номер в реестре «СУДЭКС» 2932
- Эксперт-техник, оценщикСтроительно-техническая экспертиза и технадзор с 2013 года
Стоимость и предварительный расчёт
Стоимость определяется не только площадью объекта. После изучения исходных материалов готовим коммерческое предложение с разбивкой по этапам.
Что влияет на стоимость
- количество зданий
- виды конструкций
- количество исследуемых инженерных систем
- доступность конструкций
- необходимость автовышки
- вскрытия и лабораторные исследования
- количество измерений
- объём документации
- число поставленных вопросов
- сметные и инженерные расчёты
Что прислать для расчёта
- краткое описание задачи
- адрес и площадь объекта
- фотографии
- проект или техническое задание
- перечень проблемных вопросов
- имеющиеся акты и заключения
- желаемый срок
Для суда: иск, отзыв, определение, договор, претензионная переписка, имеющееся экспертное заключение.
Смежные задачи
Проверка объёмов и КС-2 / КС-3
Сопоставление актов с договором, сметой, исполнительной документацией и фактом: таблица расхождений с финансовым значением.
ПерейтиТехнический Due Diligence
Техническое состояние актива до покупки, инвестирования или долгосрочной аренды: какие затраты возникнут после сделки.
ПерейтиТехнический надзор
Постоянный контроль хода работ, если на объекте ещё нет своего строительного контроля.
ПерейтиЧасто задаваемые вопросы
О технической приёмке коммерческих объектов
Не нашли ответ на свой вопрос?
Свяжитесь с нами, и мы ответим в течение 15 минут
Примем объект до окончательного расчёта
Если речь идёт о крупном объекте, приёмке работ, споре с подрядчиком или покупке коммерческой недвижимости — направьте материалы.
- Определимчто именно необходимо проверить
- Сформируемметоды исследований и состав специалистов
- Рассчитаемэтапы, стоимость и сроки
Экспертный контроль
Кирилл Мандрика
Судебный строительно-технический эксперт