Проверка актива до сделки
Технический
Due Diligence
Комплексная техническая проверка объекта перед покупкой, продажей, инвестированием, финансированием, передачей в эксплуатацию или долгосрочной арендой.
Покупатель получает техническое понимание: что именно он приобретает, какие затраты могут возникнуть после сделки и какие технические риски должны быть учтены в цене объекта.
До заключения договора изучим исходные материалы, определим необходимый объём обследования, методы исследований, состав команды, сроки и стоимость работ.
Экспертный контроль — Кирилл Мандрика, судебный строительно-технический эксперт
Судебный строительно-технический эксперт
- начало практики
- 2013
- экспертиз
- 1000+
- судебных дел
- 500+
Когда нужен технический Due Diligence
До сделки необходимо установить фактическое техническое состояние актива.
- покупка или продажа актива
- инвестирование и предоставление финансирования
- заключение долгосрочного договора аренды
- передача объекта в эксплуатацию
- приобретение производственного или складского актива
Что проверяем
Четыре группы проверок. Состав для конкретного объекта определяется после анализа исходных материалов.
1. Конструктив
- фундамент
- железобетонные конструкции
- металлические конструкции
- колонны
- балки
- фермы
- плиты
- стены
- перегородки
- кровля
- фасады
- лестницы
- промышленные полы
2. Инженерные системы
- электроснабжение
- внутренние электрические сети
- ВРУ
- распределительные щиты
- защитные устройства
- заземление
- отопление
- водоснабжение
- канализация
- вентиляция
- кондиционирование
- автоматизация
- системы диспетчеризации
3. Документация
- проектная документация
- рабочая документация
- исполнительные схемы
- журналы работ
- акты освидетельствования скрытых работ
- паспорта
- сертификаты
- протоколы испытаний
- технические условия
- акты приёмки
- КС-2 и КС-3
- исполнительная документация подрядчиков
4. Фактическое состояние
- дефекты
- повреждения
- отклонения
- нарушения технологии
- признаки незавершённых работ
- участки потенциального ускоренного износа
- зоны, требующие дополнительных исследований
Результат для покупателя
- технические риски, которые должны быть учтены в цене объекта
- дефекты и ограничения эксплуатации
- имеющиеся повреждения и следы аварий
- ориентировочные будущие капитальные затраты
- риски реконструкции и изменения назначения
- данные для переговоров о цене
Техническая позиция по объекту — до подписания договора, пока результаты проверки ещё можно учесть в цене и условиях сделки.
Что получает заказчик
Не просто список дефектов, а доказательное заключение. Мы отвечаем на пять главных вопросов бизнеса.
- 1Что произошло?Фиксируем фактическое состояние объекта.
- 2Почему?Анализируем вероятные технические причины.
- 3Что должно было быть иначе?Сопоставляем с проектом, договором и техническими требованиями.
- 4Что необходимо сделать?Формируем техническую логику устранения.
- 5Сколько это стоит?При необходимости определяем стоимость восстановительных мероприятий.
В зависимости от задачи заключение содержит
- титульная часть
- сведения об экспертах
- основания исследования
- исходные материалы
- объект и предмет исследования
- поставленные вопросы
- применённые методы
- нормативная база
- результаты обследования
- фотофиксация
- результаты измерений
- таблицы дефектов
- расчёты
- схемы
- ведомости
- выводы
- приложения
Как мы работаем
Шесть этапов — от исходных материалов до заключения.
- 01Предварительный анализОписание ситуации, договор, проект, сметы, фото, претензии, заключения, судебные материалы. Определяем задачу и состав исследований.
- 02Программа обследованияВопросы, методы, оборудование, состав специалистов, при необходимости — вскрытия, лаборатория, геодезия.
- 03ВыездОсмотр, измерения, фотофиксация, инструментальные исследования и контрольные мероприятия.
- 04АналитикаДоговор + проект + нормативные требования + исполнительная документация + фактическое состояние.
- 05РасчётыОбъёмы, строительные расчёты, стоимость устранения дефектов, анализ смет.
- 06ЗаключениеВопрос → исследование → фактические данные → нормативное обоснование → расчёт → вывод.
Кейс
Задачи бизнеса и бюджетных заказчиков из нашей практики. Заказчики не называются; полный разбор — по ссылке.
Экспертный контроль
Судебный строительно-технический эксперт. Практика в строительной экспертизе с 2013 года.
Работы проводятся командой профильных специалистов. На сложных объектах формируется междисциплинарная команда соответствующего профиля.
Специализация
- строительно-технические экспертизы
- обследование зданий
- дефекты строительных работ
- строительные споры
- анализ проектных решений
- стоимость устранения недостатков
- рецензирование экспертных заключений
Квалификация
- НОПРИЗНациональный реестр специалистов, регистрационный номер ПИ-141498
- Палата судебных экспертов имени Ю. Г. КоруховаЧлен палаты, номер в реестре «СУДЭКС» 2932
- Эксперт-техник, оценщикСтроительно-техническая экспертиза и технадзор с 2013 года
Стоимость и предварительный расчёт
Стоимость определяется не только площадью объекта. После изучения исходных материалов готовим коммерческое предложение с разбивкой по этапам.
Что влияет на стоимость
- количество зданий
- виды конструкций
- количество исследуемых инженерных систем
- доступность конструкций
- необходимость автовышки
- вскрытия и лабораторные исследования
- количество измерений
- объём документации
- число поставленных вопросов
- сметные и инженерные расчёты
Что прислать для расчёта
- краткое описание задачи
- адрес и площадь объекта
- фотографии
- проект или техническое задание
- перечень проблемных вопросов
- имеющиеся акты и заключения
- желаемый срок
Для суда: иск, отзыв, определение, договор, претензионная переписка, имеющееся экспертное заключение.
Смежные задачи
Если объект ещё строится или сдаётся подрядчиком, нужна другая проверка.
Приёмка коммерческого объекта
Независимая приёмка у генподрядчика: дефекты, недоделки, несоответствия проекту и структурированная дефектная ведомость.
ПерейтиПроверка объёмов и КС-2 / КС-3
Сопоставление актов с договором, сметой, исполнительной документацией и фактом: таблица расхождений с финансовым значением.
ПерейтиВсе задачи для бизнеса
Приёмка, объёмы, судебные споры, рецензии и обследование зданий — выбор по ситуации.
ПерейтиЧасто задаваемые вопросы
О техническом Due Diligence
Не нашли ответ на свой вопрос?
Свяжитесь с нами, и мы ответим в течение 15 минут
Проверим объект до сделки
Если речь идёт о крупном объекте, приёмке работ, споре с подрядчиком или покупке коммерческой недвижимости — направьте материалы.
- Определимчто именно необходимо проверить
- Сформируемметоды исследований и состав специалистов
- Рассчитаемэтапы, стоимость и сроки
Экспертный контроль
Кирилл Мандрика
Судебный строительно-технический эксперт