Любая сделка с недвижимостью требует точной и неоспоримой фиксации реальной стоимости объекта операции. Установление денежной ценности предмета недвижимой собственности, уже бывшего в эксплуатации, оценка физического износа зданий и сооружений, часто становится одним из самых трудоемких этапов подготовки соглашения.
Под изношенностью подразумевается утрата функциональной пригодности и полезности, а, соответственно, и денежной ценности любого предмета владения.
Когда возникает необходимость в оценке износа зданий и сооружений
Каждый раз, когда возникает нужда определить эквивалент обмена материальными ценностями:
- в случаях купли-продажи и аренды помещения;
- в ситуациях дарения, наследования, других способов передачи прав владения;
- когда недвижимость выступает залогом для получения ссуды, кредита;
- обозначить долю материального вложения при совместной собственности.
Особенное значение оценка физического износа здания имеет при взаимодействии с муниципальными институтами: для постановки вопроса о капитальном или другом ремонте, реконструкции, признания строения ветхим или аварийным, расселении дома и т. п.
Кто может оценить износ здания?
Выделяются методы оценки износа здания:
- экспертный;
- по стоимости;
- расчетный (нормативный);
- по расчетному сроку годности.
Экспертиза – самый трудоемкий, но и точный способ оценить износ сооружения. От цели экспертного исследования зависит состав перечня документов для ее проведения и для фиксации ее результатов.
Экспертиза может быть назначена судебными и следственными органами или бывает заказанной сторонами конфликта в качестве независимой в ходе разбирательства, спора.
Результат грамотной экспертизы выражается в техническом отчете (специальные формулы определяют процентное соотношение изношенности к стоимости восстановительных работ по устранению недостатков, прилагаются графические и расчетные материалы) и выводами и рекомендациями по поводу дальнейшей эксплуатации объекта.
Как оценить физический износ здания?
Физическое изнашивание строительного объекта выражается в потере изначальных технических и функционально-эксплуатационных свойств (прочности, безопасности, устойчивости и др.) строения. Потеря ценных качеств может быть следствием как человеческой жизнедеятельности, долговременности и интенсивности эксплуатации, так и воздействия внешних факторов, например, природной среды или экстремальных обстоятельств.
Как осуществляется анализ изношенности строения?
Наиболее часто анализ степени изношенности целого строения относится к нежилому (коммерческому) помещению. Расчет фактической ценности отдельно стоящего строения (сооружения) производится с учетом анализа цены земельного участка, на котором оно расположено.
Жилые помещения оцениваются как с точки зрения рыночной ценности и эксплуатационного, технического состояния целого строения, так и каждого жилого пространства в отдельности.
Для того, чтобы качественно оценить износ дома жилого, особенно многоквартирного, требуется оценка износа фундамента, несущих стен и перегородок, коммуникаций (внутренних и внешних, общих), лестниц, дверей, пола, кровли, самого жилого пространства и многого другого. Кроме того, оценка износа самого здания происходит с учетом его местоположения, характеристик прилегающей территории, сегмента рынка, к которому он относится, и множества других факторов.
Участие добросовестного юриста в проведении независимой экспертизы нужно для того, чтобы зафиксировать и подтвердить, что все работы осуществлены соответствующими специалистами, полностью правомочны и проведены и закреплены документально целиком, с соблюдением необходимого процедурного регламента.
